中国某某政府网站欢迎您!
  • 县人大常委会对全县促进林长制工作深入开展推进生态文明建设专题调研
  • 全县人大聚焦“六个江西”建设,争当“四个表率”主题活动推进会暨宣传工作部署会召开
  • 全县人大系统疫情防控工作会议召开
  • 安福县第十七届人大常委会召开第八次会议
  • 市人大常委会调研组来我县开展2022年上半年经济运行情况调研
  • 胡海洋深入安福县羊狮慕镇开展联系代表和接待选民活动
  • 县人大常委会开展2022年上半年经济运行情况专题调研
  • 安福县第十七届人大常委会召开第七次会议
  
  
人大要闻
关于督查《江西省物业管理条例》贯彻实施情况的报告
来源: | 作者:prob07c99 | 发布时间: 2022-08-19 | 56 次浏览 | 分享到:

——2022年8月19日在安福县第十七届人民代表大会

常务委员会第八次会议上

县人大常委会委员、城环工委主任  

 

主任、各位副主任、各位委员:

“小物业”牵动“大民生”。物业管理点多面广、涉及千家万户,与人民群众切身利益、社区治理水平以及社会和谐休戚相关,是基层社会治理的重要内容。根据2022年县人大常委会监督工作计划,县人大常委会组成督查组对《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)在我县落实情况进行了专题督查。

县人大常委会对本次督查工作高度重视并作了精心安排。成立了以人大常委会副主任杨海武为组长,城环工委工作人员、熟悉物业管理工作的市县人大代表组成的督查组。4月8日,督查组全体成员集中学习,县住建局房产物业监管股负责人以PPT演示方式向督查组解读了《条例》及其配套文件《吉安市住宅物业管理条例》主要内容。4月12日上午,督查组先后来到水岸雅居、铁井社区、学府花园、盛世府邸、阳光城,实地查看小区各种基础设施配备管理情况、物业管理情况,详细了解物业管理工作中存在的困难和问题。下午,督查组召开座谈会,听取县住建局、县城管局、县国土资源局、县发改委、县公安局、县生态环境局、县民政局、县市监局、平都镇、洲湖镇、枫田镇,6个城区社区以及物业管理企业代表的工作汇报,与各方深入探讨对物业管理工作的意见和建议,现就督查情况报告如下。

一、总体评价

自《条例》实施以来,县政府及各相关职能部门以维护业主和物业服务企业的合法权益及改善人居环境为目标,认真履行监督管理职能,规范物业和物业专项维修资金管理工作,全县物业管理工作总体上呈现出管理有序、服务优化,小区环境品质稳步提升的良好势头。在实地查看的几个小区中,盛世府邸、阳光城管理比较规范到位。同时,在督查中发现《条例》宣传贯彻力度有待加强、物业管理联席会议制度成效有待提高、业主委员会作用发挥不够、专项维修资金和公共收益资金不够透明、党建引领作用不明显等问题。

二、主要做法和成效

(一)注重宣传引导,形成了较好的物业管理氛围

1.宣传《条例》。县住建局编印了《条例》、《维修资金管理办法》,通过线上媒体和线下现场相结合的形式对《条例》进行广泛宣传,通过局公众号及户外现场同步传播发送的形式进行常态宣传。平都镇制作宣传展板,以图文并茂的问答方式深入浅水湾等住宅小区开展了《条例》法规知识进小区巡回宣传活动,让广大业主、业委会成员、物业企业管理人员知《条例》、守《条例》、用《条例》。

2.建立物业管理曝光机制。对于履职不利且拒不整改的企业,县住建局提交市、县两级物业行业协会予以曝光,并根据情形恶劣程度分别予以行业曝光、行业谴责、行业禁入等不同层级的处置。发动群众参与对住宅小区物业管理的监督,在全社会形成浓厚的物业管理舆论氛围。

3.建立常态化教育培训机制。县住建局联合物业管理协会,每年组织物业监管人员、物业服务企业等开展物业管理专题培训,不断提升物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平。通过建立物业服务企业、行业协会、主管部门三级物业管理培训机制,有效推动物业服务行业向精细化、品质化方向发展。     

(二)坚持防治并举,物业管理水平有新提升

1.通过联席会议建立物业管理综合协调机制。联席会议由常务副县长召集,县政府办、县住建局、县城管局、县自然资源局、县公安局、县市监局、县应急管理局、县司法局、县消防救援大队、县水务集团、一通天然气安福分公司和平都镇人民政府等物业管理相关责任部门参加。联席会议处置小组协调处理了城南国际小区物业移交纠纷、浅水湾小区业主委员会选举纠纷、望京国际小区消防设施应急维修纠纷等涉及面较广的物业问题。

2.履行信用评价及质量监督职能。住建局按照上级文件要求,健全以信用为核心的物业服务市场监管新机制,致力培育扶持物业服务品牌企业。结合业主满意度测评和乡(镇)、社区组织的物业服务质量考核情况,开展物业服务企业、物业项目星级评定。对优秀物业服务企业给予一定奖励和政策优惠,评定结果在安福政务网等相关媒体公示。同时,建立物业服务企业不良行为登记和公示制度,定期向社会公布物业服务企业信用排名,建立“失信企业”名单,将物业行业的信用等级评定与物业服务招投标等活动挂钩。2021年底,对我县涉及33个物业小区的16家物业服务企业进行了第一次星级评定,共评出7家二星企业,9家一星企业。

3.规范物业承接查验流程。在前期规划设计时,住建、自然资源部门严格按照政策规定,加强小区楼房及其基础配套设施审查力度。建设中,落实房屋及附属设施的竣工验收、物业承接查验机制,强化责任追究,避免房屋和重大设施设备“带病”交付。对于查验过程中发现的质量问题和未按规定移交资料等情况,按管理权限由相关行政执法部门责成责任方及时进行整改,对于不按规定整改或整改不到位的,由行政执法部门按相关规定依法处理。

4.规范住宅专项维修资金使用流程。为达到运用信息化手段对住宅专项维修资金精准管理、便捷查询、高效使用的目的,县住建局按照《吉安市住宅专项维修资金管理办法(修订)》规定,完成了智慧住建综合服务平台建设,将住宅专项维修资金的归集、查询、管理和使用分摊纳入平台管理,通过平台将行政监管部门、银行、房地产开发企业及业主联系起来。截止2021年底,我县住宅专项维修资金余额为20358.06万元,其中2020年底结余16816.12万元,2021年归集3624.69万元,使用127.87万元,利息收入58.28万元。

5.推动综合执法进小区。按照“政府牵头、属地管理、部门参与、齐抓共管、综合治理”的要求,坚持“标本兼治、综合治理”的原则,强力推进住宅小区违章搭建、违规装修综合整治。县纪委监委、县住建局、县城管局、县自然资源局、县公安局、县环保局、县市监局以及社区、物业服务企业按照职能分工,加强对住宅小区违法违规行为的查处,规范业主及物业服务企业行为,总结出一批典型案例,广泛进行宣传,达到了查处一批、警示一批的执法宣传效果。2020年6月,针对中梁首府住宅小区部分一层住户违规圈占公共绿地建设院子的行为,县住建局牵头城管、公安、自然资源等部门开展联合执法,按既定流程依法依规对圈占公共绿地的院子进行了强制拆除,并对涉及住户进行现场普法及教育,及时遏制了该小区违建势头,避免了此类违规行为再次出现。

三、存在的主要问题和困难

(一)物管企业总体服务水平较差

1.物业企业良莠不齐。2017年我县取消物业服务企业资质要求,加上企业经营者普遍具有“重利润、轻服务”的思想, 一些企业随便招几个年纪大、报酬要求低的保安保洁人员就开始从事物业管理工作,因缺乏必要的岗位培训和物业相关知识,服务水准难以保证,很容易造成业主与物业企业之间的矛盾冲突。

2.物业企业不愿作为。为顺利收取物业费,物业企业往往处于弱势,多数采取顺从的服务方式维持小区管理。对一些破坏“管理规约”的业主,未及时告知、劝阻、报告,导致管理失衡、小区秩序混乱。

3.物业费使用不透明,公共收益管理不规范。有些物业企业未按有关规定对小区公共收益的收入、使用、管理情况和物业服务费用的构成、使用进行公示,业主不甚了解,对公共收益的使用及去向存疑,质疑企业未能提供与物业费相匹配的服务,引发矛盾纠纷。

(二)物业监管力量比较薄弱

1.县政府及相关职能部门对物业管理常态化工作研究协调不够。主要表现在:物业管理联席会议未制度化规范化。《条例》第63条明确规定:县级以上人民政府应该通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。但目前我县主要是为解决涉稳涉突问题临时召开会议。由于缺乏统一的领导机构进行综合协调,职能部门职责界定还相对模糊,在实际执法过程中存在相互推诿、相互观望的现象,各部门有效联动、齐抓共管的体制尚未真正形成。

2.主管部门人少事多。县住建局房产物业管理股具体从事物业监管的人员仅3名,每年处理“12345”热线转来的案件就有200多起,无法对物业企业全面监管,对物业管理工作中存在的问题无力全面处置

3.属地镇街和社区管理缺乏有效抓手。《条例》第5条规定:街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,监督所辖区内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。社区居民委员会、村民委员会应该协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。实际上,目前乡镇人民政府和社区实质性参与不够,出现物业纠纷时,不仅增加社区工作量,效果也有限,容易激发新矛盾。

(三)业主大会及业委会难以发挥作用

较大型住宅小区召开业主大会和成立业主委员会比较困难,大部分业主对参与业委会治理小区积极性不高,有些小区即便成立了业委会,在工作履职中也普遍存在“重设施管理、轻矛盾调解”的现状,其工作重心基本都在整个小区的物业管理、设备管理等方面,对于占小区矛盾绝大部分的邻里纠纷、装修纠纷、物业费纠纷等涉及小区业主及物业服务企业的矛盾纠纷都不愿介入,未能发挥应有的作用。另外业主委会成员素质参差不齐、对自身权利和义务认识不清,乡镇、社区对其监管缺乏有效手段,业委会不作为、乱作为的问题时有发生。

四、今后工作建议和意见

(一)进一步加大宣传力度,形成良好氛围

继续广泛宣传和普及物业管理的相关法律、法规和基本知识,形成学《条例》、懂《条例》、用《条例》的社会氛围;加强对县直相关职能部门、乡镇、村(社区)相关工作人员、业委会成员的培训,提高其贯彻执行政策法规的能力和水平,使其知法懂规、履行责任。加强对物业企业和相关从业人员的教育培训,增强行业自律,提升服务质量,促进依法经营;做好面向居民群众的宣传工作,培养广大居民的物业意识、维权意识和自治自律意识,鼓励业主从被动参与向主动参与管理方向转变;要利用新闻媒体宣传物业行业中的优秀典型,对服务质量差、群众投诉多的物业企业予以曝光,发挥舆论监督作用,拓宽群众监督渠道。

(二)进一步加强组织领导,理顺工作机制

1.推动物业管理联席会议制度化规范化。县级层面成立物业管理协调小组,牵头全县物业管理、监督等工作,综合协调组织、发改、住建、民政、城管、属地乡镇等相关职能部门和单位,理顺县、乡镇、社区在物业管理中的权利义务关系,明确工作职责,形成各司其职、相互配合、横向到边、纵向到底、齐抓共管的工作格局,统筹解决涉及物业的一些重大事项或重大矛盾纠纷。

2.加大综合执法进小区力度。当前,业主对小区环境卫生脏乱差、侵占绿地乱搭乱建、油烟噪声犬只扰民、车辆乱停乱放、消防标识未设置、消防通道被占用、违规装修、电梯广告及年检、二次供水等问题反映强烈,投诉、举报数量居高不下。对于上述问题,相关职能部门在履职时,因职责界定模糊,普遍不愿、不想进小区执法,认为小区就是“社区的事、物业的事”。物业企业也反映,物业依据《条例》在告知、劝阻业主违规无效,向相关职能部门上报时,有些部门踢皮球相互推诿致使违规问题越集越多,极易引发群体事件。因此,推进综合执法进小区工作要加大力度,相关职能部门应视情开展群众反映强烈的小区违规搭建、擅自改变房屋用途等问题的专项整治,及时调处纠纷、化解矛盾、解决问题。

(三)进一步加强业委会建设,发挥自治作用

1.加快推进小区业委会的普遍建立。从新冠疫情防控工作中看出,有物业管理小区与无物业管理小区相比,管理明显更加有序。要加强对业主委员会的培训和监督,引导其依法开展工作,对不作为、乱作为等现象及时制止并限期整改。为调动业主委员会成员积极性,我县在望京国际小区和盛世府邸小区试行了业主委员会劳务补助试点,即在物业服务企业每年收取的物业费中,提取部分作为业主委员会成员从事小区管理日常工作的劳务补助。该办法效果不错,建议在条件成熟的小区逐步推广。

2.重视小区业主委员会的成立和换届选举工作。新小区首次选举业主委员会成员时,对候选人的资格审查要认真仔细,把部分党员、人大代表、政协委员和退休国家公职人员业主吸收为业主委员会成员。在保障业委会正确有效履职时,要增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。对于一些人口规模比较大的小区,实现业主委员会主任担任社区“两委”兼职委员,确保其参与社区各项民主决策。

3.推进物业管理工作重心下移。不断完善乡镇、社区物业管理职能,尤其是县城市社区管委会要切实履行好物业管理工作职能。建议各社区普遍建立联系辖区内小区物业管理制度,监督指导业主委员会依法履职与维权,积极调解物业管理矛盾纠纷。

(四)进一步强化行业监管,提升服务水平

1.强化住宅专项维修基金和公共收益的规范管理。相关职能部门要通过不断细化各项管理指标,督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容对业主全面公开公示,使物业企业做到守法经营,广大业主做到“明白消费”。县住建局要通过制度和技术创新,推动住宅专项维修资金信息查询透明化,业务办理公平、公开、公正,快速,取信于民。

2.着力提升物业企业管理水平和质量。通过培训、考核、奖惩等机制引导物业服务企业改善服务质量,不断满足业主的公共服务需要。县发改委、县住建局、县市监局要指导全县物业管理协会制定我县物业管理制度与行规,明确物业服务费的收费指导参考及调整方式,通过行业自律强化物业服务企业自我约束。对违反行业自律管理规章的物业服务企业,行业协会依规启动约谈、警告、业内通报批评、公开谴责等程序。同时,通过行业约定的服务费收费标准及调整方式,指导物业服务企业进行合理定价,保障物业服务企业能合理依规调价。

3.科技赋能助力物业管理。按照平安建设部署,健全多部门协作机制,推动智慧安防小区建设工作。对于尚未开工的新建小区,在方案评审阶段将智能安防设施的建设要求纳入小区建设规划,做到同步设计、同步施工、同步验收;对于已开工建设但并未竣工交付的小区,将智能安防验收纳入项目竣工验收备案的前置条件。各部门要加大争资跑项力度,争取更多老旧小区改造资金,力争将智能安防设施覆盖所有小区。

4.党建引领物业管理创新。在小区管理中要充分发挥党建引领作用,让基层党组织成为引领各方参与共建共治共享的主心骨,让基层党组织更好地凝聚人心、团结群众,最大限度把群众动员起来、组织起来,打造共建共治共享的社会治理格局,从根本上破解小区治理难题。


    
  
人大要闻